Veelgestelde vragen

De koper moet onderzoek (laten) uitvoeren zodat hij zekerheid heeft over de staat van de woning. De hiervoor genoemde informatieplicht van de verkoper ontslaat de koper niet van een eigen onderzoeksplicht. Ook zal de koper duidelijk aan moeten geven wat zijn speciale bedoelingen zijn met de te kopen onroerende zaak. Mocht de koper verbouwingsplannen hebben, dan is het aan te bevelen om bij een tweede of latere bezichtiging een aannemer, architect of constructeur mee te nemen. Er ligt een verantwoordelijkheid bij de koper ten aanzien van informatie die opvraagbaar is bij de gemeente en andere openbare diensten. Daarom kan het verstandig zijn dat een koper zich laat bijstaan door een eigen aankoopmakelaar. Dat is een makelaar die de belangen van jou, als koper, behartigt.

De verkoper heeft een informatieplicht. Dit houdt in dat de koper moet laten weten of de woning gebreken heeft en welke dat dan zijn. Als het hierbij gaat om overduidelijke gebreken die de koper ook meteen kan zien, hoeven deze niet apart door de verkoper genoemd te worden.

Vanaf 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning, op enkele uitzonderingen na. Het energielabel voor woningen geeft met klassen en kleuren een indicatie hoe energiezuinig een woning is. Vanaf 1 januari 2015 wordt er toegezien op de naleving van het hebben van o.a. een energielabel bij de eigendomsoverdracht. Bij het leveren van een woning zonder een definitief energielabel kan door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een sanctie aan de verkoper worden opgelegd. Dat kan gaan om een boete van maximaal € 405,- of om een last onder dwangsom met de verplichting om alsnog een label aan te vragen. Deze wettelijke verplichting is niet uit te sluiten in een koopovereenkomst. Meer informatie kunt u vinden op de website van de rijksoverheid.

Als verkoper en koper het eens worden over de belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn bijvoorbeeld de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. Belangrijk voor jou om te weten is dat een mondelinge overeenkomst niet langer rechtsgeldig is. De koopovereenkomst komt pas tot stand als koper en verkoper de betrokken koopakte rechtsgeldig hebben ondertekend en jij als koper een door beider partijen ondertekende kopie heeft ontvangen. Aan een andere vorm van vastlegging van gemaakte afspraken of een mondeling akkoord kunnen koper en verkoper derhalve geen rechten ontlenen. Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van de woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heb je als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen jouw bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk je eerdere bod.

Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast willen weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn en daarom gaan de bezichtigingen door. Er mag ook met meer dan een gegadigde tegelijk worden onderhandeld. De makelaar moet dat dan wel duidelijk gemeld hebben. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals dat heet, ‘onder bod’ is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde beëindigd is.

Als verkoper en koper het over de prijs en eventuele, bijbehorende voorwaarden eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken – roerende zaken bijvoorbeeld – pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In zo een geval kan een rechter bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.

Dat mag. Een van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkoper – natuurlijk in overleg / na advies met zijn makelaar– besluiten de lopende onderhandeling af te breken en de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. Uiteraard dient hij eerst de eventueel gedane toezeggingen na te komen. Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.

Een bieding bestaat meestal uit de volgende elementen: het bedrag dat je biedt, met gewenste datum van aanvaarding, ontbindende voorwaarde en eventuele roerende zaken. Wanneer je een bod doet wordt dit door WOON BETER aan de verkoper overgebracht. De verkoper heeft de mogelijkheid om tegenvoorstel te doen, het bod af te wijzen of het direct te accepteren. Breng je als koper een bieding uit, dan is het goed om te weten dat je pas in onderhandeling bent als de verkoper reageert op je bod, dus als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar nadrukkelijk aangeven dat hij met jou in onderhandeling is. Je bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij je bod met de verkoper zal bespreken.

Sinds 1 september 2003 heb je als koper een bedenktijd van drie dagen. De termijn van drie dagen begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de tussen partijen opgemaakte akte (in kopie) aan de koper ter hand is gesteld. Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De bedenktijd wordt, indien nodig, zoveel verlengd dat daarin ten minste twee dagen voorkomen die niet op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is.

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan jou te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als je de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij jouw bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

Je bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op je bod door: a) Een tegenbod te doen. b) Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn. Je bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij jouw bod met de verkoper zal bespreken.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een regeling waarmee de overheid het eigenwoningbezit stimuleert. De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) geeft de geldverstrekker namelijk de zekerheid dat bij een gedwongen verkoop van je woning de totale schuld wordt terugbetaald. De stichting neemt in dat geval de schuld over en spreekt een betalingsregeling met je af. Omdat de hypotheekverstrekker de zekerheid heeft dat de hypotheek wordt afgelost, is de hypotheekrente voor een hypotheek met NHG lager. Om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie mogen de totale kosten van de koop niet hoger zijn dan een jaarlijks door WEW vast te stellen bedrag.

Als je een woning koopt, wil je zekerheid over de bouwtechnische staat en de eventuele herstelkosten en onderhoudskosten. Deze zekerheid wil je vóórdat je tot de koop overgaat. Je kan de woning die je op het oog hebt bouwtechnisch daarom laten keuren. Bij een bouwkundig onderzoek wordt gekeken naar de kwaliteit van het huis. Er wordt onder andere gekeken of de elektrische bedrading, waterleiding, riolering en houtwerk in goede staat zijn. Eventuele (verborgen) gebreken komen daarbij aan het licht. Over deze gebreken wordt advies gegeven met betrekking tot herstel of vervanging. Tevens wordt er aangegeven met welke kosten je rekening moet houden. Over de bevindingen, aanbevelingen en kosten wordt een rapport opgesteld. Dit rapport geeft inzicht in de bouwtechnische en onderhoudsstaat van een woning en is tevens voorzien van een globale kostenraming, met daarop de direct noodzakelijke kosten, te verwachten termijnkosten 1-5 jaar en verbeterkosten van de zaken die niet acceptabel zijn. Op basis van dit rapport kan je de beslissing nemen om al dan niet tot aankoop van de woning over te gaan.

Hierbij leggen verkoper en koper schriftelijk vast dat de verkoper zijn huis gedurende een bepaalde periode niet aan een ander verkoopt. Er bestaat geen standaard optieperiode; de duur spreek je onderling af. Meestal gaat het om een paar dagen tot twee weken. Na de afgesproken termijn kan de verkoper weer met iedereen in zee gaan. De koper is overigens niet verplicht om je een optie te geven.

Verborgen gebreken zijn gebreken die redelijkerwijs niet eerder konden worden geconstateerd. Als je een bestaand huis koopt, dan koop je dit huis in de staat waarin het huis zich op dat moment bevindt. Dit betekent dat de woning wordt gekocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Wordt ná de overdracht van de woning een gebrek ontdekt, dan is het uitgangspunt dat de eigenaar van de woning verantwoordelijk is voor eventuele gebreken. Soms is het echter wel mogelijk de vorige eigenaar aansprakelijk te stellen voor een gebrek.

Een taxatierapport is meestal verplicht voordat banken en andere instellingen een hypotheek verstrekken, omdat de geld(verstrekker)/ de bank zekerheid wil hebben omtrent de woning waar je een hypotheek voor aanvraagt. Hiervoor wordt door de taxateur het taxatierapport opgemaakt. Omdat hij degene is die de waarde van jouw woning moet bepalen moet hij op een aantal interne omstandigheden letten: • Waar ligt de woning (plaats en buurt)? • Wat zijn de omgevingsfactoren (bestemmingsplan, snelweg, winkelcentrum, kindvriendelijke buurt enz.) • Is er een tuin, garage, balkon aanwezig? • Hoe is de staat van het onderhoud en wat is de constructie en kwaliteit van de toegepaste materialen (worden er grote reparaties verwacht in de toekomst) • Heeft de woning een functionele indeling? • Zijn er isolatie en energiezuinige maatregelen getroffen • Wat is de inhoud en oppervlakte? • Rusten er verplichtingen en rechten op de grond (bijvoorbeeld erfpacht of recht van overpad)? • Is er sprake van externe omstandigheden die de waarde van de woning kunnen beïnvloeden, zoals de prijsontwikkeling op de markt van min of meer vergelijkbare woningen, de toekomstige ontwikkelingen (bijvoorbeeld het bestemmingsplan ter plaatse) Op basis van de vermelde executiewaarde in het rapport (en enkele andere gegevens) berekent de geldverstrekker de maximale hoogte van de hypotheek.

Onder de kosten koper vallen de volgende kosten: • Overdrachtsbelasting; • Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; • Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering. Naast deze kosten moet de koper ook rekening te houden met: • Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte; • Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten.

Bij de aankoop van je woning sluit je een koopovereenkomst. Het is niet gebruikelijk dat de koopsom meteen wordt voldaan. Dit gebeurt pas bij het ondertekenen van de notariële akte tot levering (transportakte) bij de notaris. De verkopende partij verlangt in de meeste gevallen dat jij als koper na ondertekening van de koopakte een waarborgsom stort of een bankgarantie stelt. Dit geeft de verkoper meer zekerheid dat je de woning ook echt gaat afnemen. Een waarborgsom bedraagt meestal 10 procent van de overeengekomen koopprijs en moet uiterlijk binnen een week na het verlopen van de ontbindende voorwaarden worden voldaan. Deze waarborgsom maak je over aan de notaris. Als je niet voldoende eigen geld hebt om de waarborgsom te storten, is de bankgarantie een goed alternatief. Bij een bankgarantie verklaart de bank dat zij garant staat voor het bedrag als jij de verplichtingen niet nakomt. Een bankgarantie heeft als voordeel dat je je spaargeld niet hoeft aan te spreken. Het stellen van een bankgarantie kost geld. De bank rekent meestal 1 procent van het bedrag waarvoor de bank garant staat aan kosten. Met de bank ga je een overeenkomst aan. Als de koop niet doorgaat en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, dan heeft de verkopende partij recht op de door de bank gestelde garantie. In dat geval heb je een schuld aan de bank ter grootte van de borgsom.

Vrij op naam wil zeggen dat de kosten voor het overdragen van de woning voor rekening van de verkoper komen. Hierbij kunt u denken aan de overdrachtsbelasting en notariskosten. De notariskosten voor het vestigen van een hypotheek vallen hier niet onder; die zijn voor rekening van de koper. Vaak worden nieuwbouwwoningen v.o.n. te koop aangeboden. Informeer vooraf duidelijk welke kosten voor rekening zijn van verkoper en welke voor koper. Zo voorkomt u dat u achteraf voor verrassingen te komen staan.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk onderwerp. Je krijgt als koper namelijk niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wil je bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet je dit aan de verkopend makelaar melden bij het uitbrengen van het bod. In de koopakte wordt standaard een termijn opgenomen om de financiering rond te krijgen. Mocht de koper binnen deze termijn geen financiering kunnen verkrijgen dan kan hij de koop ontbinden. De mededeling tot ontbinding van de overeenkomst dient door de koper goed gedocumenteerd te worden. Er dienen ten minste twee afwijzingen te zijn van/door erkende financiële instellingen via een aangetekende brief waarbij ontvangst bevestigd wordt met een handtekening of een telefaxbericht met verzendbevestiging. Pas dan is de koopovereenkomst ontbonden.